こんにちは！仙台解体センターです。
実家が空き家になってしまい、売却を検討しているものの、税金がいくらかかるか分からず不安を感じていませんか。空き家を売却したときには譲渡所得に税金がかかるため、正確な税金計算の方法を知っておく必要があります。
この記事では、空き家の売却時に発生する譲渡所得の仕組みや、税金計算の具体的なステップ、税負担を大幅に軽減できる特例について分かりやすく解説します。この記事を読むと、空き家の売却にかかる税金を自分で計算できるようになり、損をしないための具体的な税金対策が分かります。親から相続した空き家の処分に悩んでいるご家族や、売却にかかる税金を少しでも安く抑えたいご家族はぜひ最後まで読んでみてください！
空き家売却で発生する譲渡所得税とは？仕組みをわかりやすく解説
空き家を売却して利益が出たときには、その利益に対して税金が課せられる仕組みになっています。この利益のことを専門用語で「譲渡所得」と呼び、課せられる税金を「譲渡所得税」と言います。
譲渡所得税は、他の所得と合算して計算するのではなく、不動産売却の利益だけで独立して計算する分離課税という方式が採用されています。空き家を売却したからといって、必ず税金が発生するわけではありません。空き家を購入したときの金額や売却にかかった経費よりも、高く売れた場合にのみ譲渡所得税が発生します。そのため、売却によって利益が出なかった場合は、譲渡所得税を納める必要はありません。
空き家の所有期間によって税率が大きく変わる点には注意が必要です。
空き家の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は所得税と住民税を合わせて20.315％になります。一方で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％と約2倍に跳ね上がります。親から相続した空き家の場合は、亡くなった親がその空き家を購入して所有していた期間を引き継ぐことができます。所有期間の判定は、空き家を売却した年の1月1日時点で判断されるため、事前の確認が重要です。
空き家の譲渡所得税の計算方法｜取得費・譲渡費用の考え方
空き家の譲渡所得税を計算するためには、基本的な計算式を理解しておく必要があります。税金の対象となる譲渡所得は、売却金額から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算します。
基本的な計算式は、譲渡所得＝売却価額－（取得費＋譲渡費用）となります。この計算式で算出された譲渡所得に、所有期間に応じた税率を掛けることで、最終的な税額が決定します。取得費や譲渡費用を正しく漏れなく計上することが、譲渡所得の金額を抑えて税金を安くするための最大のポイントです。
取得費とは、売却した空き家の土地や建物を購入したときに進呈した代金や手数料のことです。
建物の取得費は、建築後の年数に応じて価値が減少する減価償却費を差し引いて計算する必要があります。親が昔に購入した空き家で、当時の購入契約書を紛失してしまい取得費が分からないケースは非常に多いです。取得費が不明な場合は、特例として売却金額の5％を取得費として計算することができます。しかし、実際の購入金額よりも大幅に低い金額になってしまうため、譲渡所得が大きくなり税金が高くなるデメリットがあります。
譲渡費用とは、空き家を売却するために直接かかった費用のことです。
具体的には、不動産会社に支払う仲介手数料や、売買契約書に貼る印紙税、建物を解体して更地にして売却した場合は建物の解体費用が譲渡費用に含まれます。譲渡費用が多くなるほど、差し引ける金額が増えるため譲渡所得の金額を小さくできます。譲渡費用を証明するためには、領収書や契約書が必須となるため、大切に保管しておく必要があります。売却に直接関係のないリフォーム費用や維持管理費は、譲渡費用として認められないため注意してください。
譲渡所得はいくらになる？具体例で見る税額シミュレーション
実際に空き家を売却した場合、税金計算がどのように行われるかを具体的な數字を使ってシミュレーションしてみます。
ここでは、親から相続した空き家を3000万円で売却した事例を想定して計算を進めます。この空き家は親が30年前に1000万円で購入したもので、今回の売却にかかった譲渡費用が200万円だったと仮定します。所有期間は親の期間を引き継ぐため5年超となり、長期譲渡所得の税率である20.315％が適用されます。
まず、売却金額の3000万円から、取得費の1000万円と譲渡費用の200万円を差し引きます。
計算式は、3000万円－（1000万円＋200万円）となり、譲渡所得は1800万円となります。この1800万円の譲渡所得に、長期譲渡所得の税率である20.315％を掛け合わせます。1800万円×20.315％を計算すると、最終的な税額は365万6700円となります。このように、事前のシミュレーションを行うことで、売却後に手元に残る現金を正確に把握できます。
もし取得費が分からず、売却金額の5％である150万円を取得費として計算した場合のシミュレーションも確認しておきます。
計算式は、3000万円－（150万円＋200万円）となり、譲渡所得は2650万円にまで膨れ上がってしまいます。この2650万円に税率の20.315％を掛けると、税額は538万3475円となります。取得費が分からないだけで、税金が約172万円も高くなってしまうというデメリットが生じます。このように、購入当時の書類を探すことがどれだけ重要であるかが具体的な數字から分かります。
3000万円特別控除とは？空き家売却で使える税制優遇制度
相続した空き家を売却する際には、税金負担を劇的に減らすことができる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度があります。
この特例は、一般的に「空き家の3000万円特別控除」と呼ばれており、要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を差し引くことができます。先ほどのシミュレーションのように、譲渡所得が1800万円だった場合、3000万円を差し引くと譲渡所得は0円になります。譲渡所得が0円になれば、課せられる譲渡所得税も完全に0円になるため、非常にメリットの大きい税制優遇制度です。
この特例を適用するためには、いくつかの厳しい要件をすべてクリアする必要があります。
第一の要件として、亡くなった親が一人で暮らしていた家であり、相続開始の直前まで本人の居住用として使われていた空き家であることが求められます。第二の要件として、昭和56年5月31日以前に建築された古い建物であり、現在の耐震基準を満たしているか、あるいは建物を解体して更地にして売却する必要があります。第三の要件として、相続が始まった日から数えて3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。さらに、空き家の売却代金が1億円以下であることも重要な条件となっています。
この特例を利用するメリットは、何と言っても最大で3000万円分の利益に対する税金が免除される点にあります。
譲渡所得税が数十万円から数百万円単位で節税できるため、売却後の手元に残る現金を大きく増やすことができます。デメリットとしては、特例を適用するための必要書類の準備や手続きが非常に複雑である点が挙げられます。自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」という書類を発行してもらう必要があり、事前の準備に手間がかかります。また、耐震改修工事を行うか解体工事を行う必要があるため、事前の出費が発生する点もデメリットと言えます。
空き家解体後の売却は有利？税金対策で押さえたい注意点
空き家をそのまま売却するか、それとも建物を解体して更地にしてから売却するかは、税金計算において非常に重要な選択肢となります。
結論から言うと、古い空き家の場合は建物を解体して更地にしてから売却した方が、税金対策としても取引のスムーズさとしても有利になるケースが多いです。先ほど紹介した3000万円特別控除を適用するためには、古い建物を解体して更地にすることが確実な方法の一つとなっています。建物を解体することで、古い物件の売却リスクを無くし、買い手が見つかりやすくなるというメリットもあります。
空き家を解体して更地にする最大のメリットは、3000万円の特別控除を適用しやすくなり、譲渡所得税を大幅に減税できる点です。
さらに、解体にかかった費用は「譲渡費用」として全額を売却金額から差し引くことができるため、ダブルの税金対策になります。買い手側としても、購入後に自分で解体する手間や費用がかからないため、土地としての価値が高まり、早期の売却が期待できます。古い建物が残っていると、売却後に見つかった建物の不具合について責任を問われるリスクがありますが、更地にすればその心配もありません。
一方で、空き家を解体することにはデメリットや注意点も存在します。
最大のデメリットは、建物を解体して更地の状態で年を越してしまうと、土地にかかる固定資産税が最大で6倍に跳ね上がってしまう点です。住宅が建っている土地には固定資産税の軽減措置が適用されていますが、建物を壊すとその優遇措置が消滅してしまいます。そのため、解体工事を行うタイミングは、売却の目処が立ってから、あるいは同じ年の売却が完了するスケジュールで計画する必要があります。解体費用を一時的に自己負担して用意しなければならない点も、事前の資金計画において注意すべきポイントです。
まとめ
実家の空き家売却における譲渡所得税の計算方法や、税金負担を減らすための特例について解説してきました。空き家の売却で損をしないためには、売却金額から取得費と譲渡費用を正しく差し引き、譲渡所得の金額を正確に把握することが不可欠です。また、条件を満たせば3000万円特別控除という非常に強力な節税制度を利用できるため、要件を事前に確認しておくことが大切です。建物を解体して更地にして売却することは、税制優遇を受けやすくし、売却を円滑に進めるための有効な手段となります。固定資産税が上がるリスクを避けるためにも、解体のタイミングについては専門業者と相談しながら計画的に進めることをおすすめします。
仙台解体センターでは、地域密着をモットーに空き家、建て替え時の解体作業をおこなっております。是非！解体の事なら仙台解体センターにお任せください！
株式会社仙台リサイクルセンター
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一般建設業許可 宮城県知事許可（般-5）第23163号
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産業廃棄物収集運搬業 宮城県許可番号00400015567
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【資格】
宅地建物取引業者免許証 宮城県知事（2）第6580号
