こんにちは！仙台解体センターです。
土地の売却を検討している方の多くが、「何から始めればいいのか分からない」「解体工事はいつやるべき？」といった疑問を抱えています。
この記事では、「土地売却 流れ」に関する基本的なステップから、解体工事のタイミング、税制や補助金の最新情報までを網羅的に解説します。
この記事を読むことで、土地売却の流れを具体的に理解し、スムーズに売却を進めるための知識が身につきます。
空き家を相続した方、建て替えを検討しているご家族、土地の売却を考えている方はぜひ最後まで読んでみてください。
まずはここから！土地売却前に確認すべきポイント
土地売却を始める前に確認すべきポイントは、主に三つあります。
一つ目は「土地の権利関係」です。登記簿謄本を取得し、土地の所有者が誰か、共有名義かどうかを確認する必要があります。共有名義の場合は、売却にあたって全員の同意が必要となるため、事前に話し合いをしておくことが重要です。
二つ目は「土地の境界の明確化」です。隣地との境界が曖昧な場合、トラブルの原因になります。境界確定のためには、測量士による現地調査や境界標の設置が必要です。費用は約20万円〜50万円程度が相場です。
三つ目は「土地の状態の確認」です。古家付きか更地かによって、売却価格や買い手の印象が大きく変わります。古家がある場合は、建物の築年数や構造、現況を把握しておくことが大切です。
これらの確認を怠ると、売却後に契約解除や損害賠償などのトラブルにつながる可能性があります。
解体工事は売却前？後？タイミングで変わる費用とメリット
土地売却において、解体工事を「売却前に行うか」「売却後に行うか」は重要な判断ポイントです。
売却前に解体する場合、更地として販売できるため、買い手が見つかりやすくなる傾向があります。特に、老朽化した建物がある場合は、解体済みの方が印象が良く、購入希望者の建築プランも立てやすくなります。
一方、売却後に解体する場合は、買主の希望に応じて建物を残すことができるため、売主が解体費用を負担する必要がなくなる可能性があります。買主がリノベーションを希望するケースもあるため、柔軟な対応が可能です。
ただし、解体後は固定資産税が高くなる点に注意が必要です。建物がある場合は「住宅用地の特例」が適用され、税額が軽減されますが、更地になるとその特例がなくなり、税額が約3〜6倍になることもあります。
解体前のメリットとデメリット
【メリット】
・土地の見栄えが良くなり、買い手の印象が良くなる
・更地の方が建築プランを立てやすく、購入意欲が高まる
・老朽化した建物によるマイナス評価を避けられる
・売却活動がスムーズに進みやすい
【デメリット】
・解体費用が売主負担になる（仙台市内で30坪の木造住宅の場合、約100万円〜150万円）
・解体後の固定資産税が高くなる可能性がある
・解体工事中の騒音や振動による近隣トラブルのリスク
・補助金申請のタイミングを逃すと、費用負担が増える可能性がある
売却をスムーズに進めるための5ステップ
土地売却の流れは、以下の五つのステップを踏むことでスムーズに進めることができます。
ステップ①：不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼することで、土地の相場を把握できます。一括査定サイトを利用すれば、仙台市内の複数業者に同時に依頼でき、比較検討がしやすくなります。査定は無料で、土地の面積や所在地を入力するだけで簡単に依頼できます。
ステップ②：媒介契約を結ぶ
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の三種類があります。複数社と契約できる一般媒介は、広く買い手を探したい場合に有効です。専任媒介は、一社に絞ることで販売活動に集中してもらえるメリットがあります。
ステップ③：売却活動を開始する
媒介契約後、不動産会社が売却活動を開始します。ポータルサイトへの掲載、チラシの配布、看板設置などが行われます。売主は、土地の魅力や周辺環境の情報を不動産会社に伝えることで、より効果的な販売が可能になります。例えば、近隣に学校やスーパーがある場合は、ファミリー層にアピールできます。
ステップ④：売買契約を締結する
買主が決まったら、売買契約を締結します。契約書には、売買価格、引渡し日、瑕疵担保責任などの条件が記載されます。契約前には必ず内容を確認し、不明点は不動産会社や司法書士に相談しましょう。手付金の授受や違約金の規定も重要なポイントです。
ステップ⑤：決済・引渡し・確定申告
契約後、決済と土地の引渡しを行います。決済は金融機関で行われ、同日に所有権移転登記も実施されます。司法書士が手続きを代行するため、安心して進められます。売却によって利益が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。譲渡所得税の申告を忘れずに行いましょう。
解体業者が教える！更地にする際の注意点と費用相場
更地にする際には、いくつかの注意点があります。
まず、建物の中に残置物がある場合は、事前に撤去しておく必要があります。残置物の撤去費用は、一立方メートルあたり約5,000円〜10,000円が目安です。家具や家電などの大型品は、別途処分費がかかることもあります。
次に、近隣への挨拶も重要です。解体工事は騒音や振動が発生するため、事前に近隣住民へ説明を行うことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
また、解体工事には建設リサイクル法に基づく届出が必要です。延床面積が80㎡以上の建物は、工事開始の7日前までに市役所へ届出を行う義務があります。
仙台市内の木造住宅の解体費用は、坪単価で約3万円〜5万円が相場です。30坪の住宅であれば、約90万円〜150万円程度になります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、坪単価が5万円〜8万円と高くなる傾向があります。アスベスト除去や廃材処分費も含まれるため、見積もりは複数社に依頼することが大切です。
利用できる制度
ある自治体では、空き家対策として解体費用の一部を補助する制度があります。二〇二五年度の補助金は、最大五十万円まで支給されるケースがあります。対象となるのは、老朽化した空き家で、一定の条件を満たす必要があります。申請には、事前の相談と書類提出が必要です。補助金制度は年度ごとに変更されるため、お住まいの自治体の公式サイトで最新情報を確認することをお勧めいたします。
まとめ
土地売却の流れは、査定から媒介契約、売却活動、契約締結、決済・引渡し、そして確定申告まで、段階的に進めることでスムーズに完了します。
解体工事のタイミングは、売却前に行うことで買い手の印象を良くするメリットがありますが、費用負担や税制面での注意も必要です。売却後に解体する選択肢もあるため、物件の状態や買い手のニーズに応じて判断しましょう。
また、ある自治体では補助金制度や空き家バンクなど、地域に根ざした支援制度が充実している場合もあります。これらを活用することで、費用を抑えながら売却を有利に進めることが可能です。
税制面では、3,000万円控除や所有期間による税率の違いなど、知っておくべきポイントが多数あります。売却前に税理士や不動産会社に相談することで、より安心して手続きを進められます。
仙台解体センターでは、地域密着をモットーに仙台市をメインに空き家、建て替え時の解体作業をおこなっております。是非！解体の事なら仙台解体センターにお任せください！
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